烟台市福山区房地产市场调研报告
目 录
第一部分：市场调查概述……………………………………………………………………………………………Ｐ3-5
第二部分：烟台市城市宏观环境研究………………………………………………………………………………Ｐ6-23
第一节：城市概况………………………………………………………………………………………Ｐ7-9
第二节：城市经济………………………………………………………………………………………Ｐ10-16
第三节：居民生活………………………………………………………………………………………Ｐ17-20
第四节：城市规划………………………………………………………………………………………Ｐ21-23
第三部分：福山区城市宏观环境研究………………………………………………………………………………Ｐ24-34
第一节：宏观环境………………………………………………………………………………………Ｐ25-28
第二节：城市规划………………………………………………………………………………………Ｐ29-32
第三节：土地市场………………………………………………………………………………………Ｐ33-34
第四部分：烟台市房地产概况及发展趋势…………………………………………………………………………Ｐ35-39
第一节：烟台房地产市场概况…………………………………………………………………………Ｐ36-37
第一节：烟台房地产发展趋势…………………………………………………………………………Ｐ38-39
第五部分：开发区房地产市场分析…………………………………………………………………………………Ｐ40-47
第六部分：福山区房地产市场分析…………………………………………………………………………………Ｐ48-61
第七部分：市场调查结论……………………………………………………………………………………………Ｐ62
第一部分：市场调查概述
一：市场调查目的
本次对烟台市、福山区进行房地产市场专项调查
二：市场调查内容
1、 烟台市、福山区城市宏观环境；
2、 烟台市、福山区城市规划；
3、 烟台市、福山区房地产市场现状及发展趋势；
4、 福山区出地出让市场；
5、 福山区、开发区市场主要在售项目调查；
6、 福山区、开发区房地产客户群分析
围绕上述工作内容，我司市场部组成了专业调研小组于2007年12月13—18日，对烟台市及福山区房地产进行初步的市场调研工作，同时与业界、销售人员进行多方面沟通，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对烟台市与福山区的房地产市场做到精确的认识，为贵司烟台土地市场的开发提供有效的指导建议。
三：市场调查方法
1、资料搜集
（1）房地产主管部门提供
通过福山区土地局、规划局、房管局等相关部门，了解福山区城市发展规划以及土地、房产开发等数据。
（2）文献资料及网络搜集
搜集有关烟台市及福山区宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。
2、踩盘调查
主要针对福山区以及开发区主要在售项目进行调查，通过市场调查小组人员走访获取第一手市场资料。
3、深度访谈
（1）主管部门访谈
由市场调查人员就预先准备的问题与房地产主管部门领导进行深度访谈，初步了解市场情况。
（2）与业内人士、销售人员进行座谈
采用面谈形式，就烟台市、福山区房地产市场现状及目前市场认识进行深度面谈，为项目土地决策提供参考依据。
随着烟台五区一体化进程的加快，烟台整体市场环境将对福山房地产具有深远的影响意义，
因此在研究方向上我们把福山房地产开发放在大烟台的背景下进行研究，
通过对烟台市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，
把握烟台房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。
第二部分：烟台市城市宏观环境研究第一节：城市概况
一、地理位置
烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。
全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。
二、行政区划及面积
烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。
烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。
三、城市人口
年份
城市人口
增长率
2003年（万人）
170.83
——
2004年（万人）
174.34
2.42%
2005年（万人）
176.26
1.10%
2006年（万人）
178.91
1.5%
2006年末烟台市户籍数为228.32万户，人口为649.98万人，人口比去年增长0.34%，其中非农业人口298.9万人，烟台市区人口达到178.91万人，城市人口持续增长，但速度逐渐放缓。从城市人口规模看，烟台市已位于山东省大城市行列。
四、城市交通便捷
烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。
陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境围城的讽刺艺术，2006年末全市公路通车里程13141.8公里，其中一级公路通车里程643.7公里，高速公路通车里程425.2公里。
海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。
空：航空业快速发展，2006年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2006年共执行航线61条，平均每周有143个航班。
五、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜人类居住，烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地。全市旅游资源按点、区、带科学组合为“三区十景一条带，四城五园六条线”，如：蓬莱风景旅游区、炮台山公园、芝罘岛海滨美食城等，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。2006年年共接待海内外游客1717.64万人次，其中，国际游客23.97万人次，国内游客1693.67万人次。烟台已成为名符其实的“中国优秀旅游城市”。
[小结]
优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力；
从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列；
烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。
第二节：城市经济
一、国内生产总值与人均GDP持续快速增长
烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要增长点，近几年经济持续高速发展。
（一）烟台市GDP
（资料来源：《烟台市国民经济和社会发展统计公报》）
烟台市经济持续高速增长。2006年GDP达到2402.1亿元，同比增长17%，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位。
（二）与山东省其他经济发达城市GDP比较
（资料来源：当地政府部门统计公报）
从上表可以看出，2006年烟台市GDP总量与山东其他发达城市相比，仅次于青岛，居山东省第二位。
（三）人均GDP
——
人均GDP（元）
烟台市
36849
山东省
23468
全 国
15931
（资料来源：政府统计公报）
2006年烟台市人均GDP36849元，按美元对人民币汇率比为7.53:1来算为4893美元，而2006全国年人均GDP为2115美元，烟台市人均GDP是全国的2.31倍。
根据世界银行1999年的划分标准：低收入国家为760美元以下，下中等收入国家为760-3030美元，上中等收入国家为3031-9360美元，高收入国家为9361美元以上。按这个标准，烟台市的人均GDP已达到上中等收入国家水平。
二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速
（资料来源：《烟台市2004、2005年国民经济和社会发展统计公报》）
经过不断调整，2006年烟台市第一产业比例有所下降，第二产业比例增长1.34个百分点，第二产业比例的提高更进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位。
第一产业实现增加值216.01亿元，比上年增长5.9%；第二产业实现增加值1462.23亿元，比上年增长20.4%；第三产业实现增加值723.86亿元，比上年增长13.9%。
第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，烟台市必将进入一个新的发展阶段。
三、财政实力增强，全市税收进一步增加
（资料来源：《烟台市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报》）
2006年，烟台市与地方财政收入大幅度提升，实力进一步增强。全市境内财政总收入达到378.56亿元，实现地方财政收入112.42亿元，分别在2005年的基础上增加29.13%、29.16%。
在城市经济强劲发展的同时围城mp3，全市税收进一步增加，2006年达到236.55亿元。
四、固定资产投资与房地产投资进一步加大
（一）烟台市固定资产投资与房地产投资额
（资料来源：烟台市历年政府部分统计公报）
2006年烟台市全年全社会完成固定资产投资1591.16亿元，固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势。
全年房地产开发投资143.64亿元，比2005年增长30.7%，房地产开发投资力度加大，其中住宅投资104.78亿元，增长30.8%，占整个房地产开发投资的72.9%。
（二）与山东发达城市比较
（资料来源：各城市政府部门统计公报）
从固定资产投资额看，2006年烟台市已超过青岛，位居山东省前列；
要点概述：
烟台市经济发展强劲并持续快速增长，GDP总量已超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位；
三产比例更趋合理，进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位；
财政实力与税收进一步加强；
固定资产与房地产投资进一步加大；
城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。
小结：
近几年，烟台市经济发展迅速，三产比例日趋合理，2006年国内生产总值已位于山东省和全国前列，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。
第三节：居民生活
一、居民收入与支出均有提升
经济指标类型
2004年
2005年
2006年
城镇居民
人均可支配收入（元）
10803
12452
14374
人均消费支出（元）
8054
9035
10316
恩格尔系数
37.3%
37.2%
34.7%
农村居民
人均纯收入（元）
4660
5347
6072
人均生活支出（元）
2809
3138
3402
恩格尔系数
39.95%
39.29%
37.44%
（资料来源：烟台市政府部门统计公报、年鉴）
2006年，烟台城镇、农村居民收入与支出比2005年均有较大幅度提升。
恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在30—40%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。
二、社会消费品零售总额增长幅度较大
2004年
2005年
2006年
516.43亿元
599.58亿元
697.96
（资料来源：烟台市历年政府部门统计公报）
2006年烟台市社会消费品零售总额接近700亿，在2005年的基础上增长16.4%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。
三、2006年城市居民人均住房面积
城市居民人均现房面积
烟台市
25.63㎡
山东省
29.3㎡
（资料来源：政府部门统计公报、网站）
从上表可以看出，2006年烟台市城市居民人均住房面积为25.93m2，与山东省平均水平尚有一定距离，和国家全面建设小康社会的人均35平方的居住面积目标尚有较大差距，人均居住面积低与烟台经济现状优的现象反差,一方面说明烟台市房地产市场发展相对缓慢，另一方面也预示着烟台房地产市场还有很大的需求空间。
四、银行存款继续增加
2005年
2006年
1015.41亿元
1129.69亿元
（资料来源：烟台市历年政府部门统计公报、年鉴）
2006年围城杂文网，烟台市居民存款额达到1129.69亿元,同比2005年增加114.28亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明烟台市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。
要点概述：
居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；
社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；
城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大的需求空间；
居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。
小结：
烟台市城镇居民人均可支配收入持续增加标志着城镇居民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产。
第四节：烟台市城市规划及各区功能分析
一、城市规划
（一）城市发展战略部署原则
1、壮大中心城市，发展八大组团
加强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加快五区融合，膨胀中心区规模和实力。
充分发挥资源和区位优势，继续按照城市总体规划，拓展东西两翼，贯通南北山海，发展八大组团，形成组团式滨海城市格局。
2、膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、加快福山现代化工业城区
膨胀发展莱山区，完善提高芝罘区，加快建设福山现代化工业城区，强化牟平综合发展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。
（二）城市规模
规划烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人，城市建设用地为200平方公里。2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方公里。
（三）规划范围
莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方公里。
（四）具体规划
1、山海结合，组成烟台滨海组团式大城市的空间结构
以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。
2、以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构，八大组团及自然隔离带分布如下：
划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团，建设各组团自然隔离带，有机联系；
辛安河、鱼鸟河之间绿化带，分隔牟平与初家组团； 岱王山、归岱山，分隔初家与芝罘组团； 岱王山南麓山脉，分隔初家与黄务组团 ； 外夹河分隔黄务与莱山组团； 夹河及其沿河绿带芝罘与福山、开发区组团；黄金河、柳林河之间绿化带，分隔开发区与八角组团。
（五）城市性质与各区功能定位
1、城市性质定位
烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。
2、各区功能定位
区域
功能地位
芝罘区
商业、居住中心
福山区
工业化中心、烟台后花园
开发区
外向型、现代化工业中心
莱山区
行政、居住、文化、教育中心
牟平区
休闲、娱乐、度假中心
小结：
1、烟台市城市向东西两翼拓展，在城市规划大局的指引下，福山区具有更强劲的发展潜力。
2、随着城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强，房地产必将进入新的发展阶段。
第三部分：福山区城市环境研究
第一节：宏观环境
一、区位分析
福山区位于胶东半岛东北部、黄海之滨，是全国首批14个沿海开放城市烟台市的市辖区，东以大沽夹河为界 与芝罘区、莱山区隔河相望
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二、经济分析
2005年，全区实现GDP75.03亿元，比上年增长23.8％；三次产业比重为11.1∶57.7∶31.2。
地方财政收入3.52亿元，增长49.4％；
规模以上固定资产投资93.5亿元，增长41％；
合同利用外资、实际利用外资和实际利用内资分别达到3.5亿美元、1.54亿美元和70亿元，分别增长98.3％、102.3％和136.9％；
外贸进出口5.7亿美元，增长38.2％，其中外贸出口3.5亿美元，增长41％；
城镇人均可支配收入和农民人均收入分别为10744元和5220元，增长25％和15.9％；
年末金融机构各项存款余额41.97亿元，比年初增加5.05亿元。其中居民储蓄存款余额26.5亿元，比年初增加2亿元。
社会消费品零售额22.4亿元，增长16.4％。
三、人口分析
截至2005年福山区的户籍人口为24.95万人，其中农业人口为17.1万人，城市人口11.8万人；
人口自然增长缓慢，外来人口增长迅速
1990—2000年福山区人口自然增长率由0.48%降低到0.32%，人口自然增长率低，但十年间福山区人口一共增加了56000人，增长18.7%，平均年增长5608人，说明福山区机械增长的外来人口多
人口迁入大于迁出，城市具有吸引力
年度
迁入人口（人）
迁出人口（人）
机械增长
净增加人口（人）
机械增长率（‰）
2002
2717
1714
1003
4.05
2003
3337
1954
1383
5.60
2004
5470
1469
4001
15.99
2005
2874
2820
54
0.22
四、 产业现状
福山区加快实施与烟台市大产业和开发区的装备制造业相对接末日围城，膨胀发展汽车零部件和电子信息产业，主导产业优势日益突出。烟台福山高新区建于1993年10月，是国家首批批准的向 APEC 成员国开放的五大高新技术园区之一，依据山东省政府打造半岛制造业基地和烟台市政府建设北部沿海产业经济带的功能定位，烟台福山高新区重点发展以汽车零部件为主的机械制造业和以电子部品、IT产业为主的电子信息产业，同时吸收符合国家产业政策的其他项目进区发展。建成区面积达20.5平方公里，已落户美国、德国、澳大利亚、奥地利、加拿大、荷兰、日本、韩国、香港、台湾和澳门等二十多个国家和地区投资的工业项目400多个，建成投产380余家，其中包括 20多户世界500强投资企业和40余家跨国公司投资项目。初步构筑起在国内有较强影响力的汽车零部件和电子信息两大主导产业，正在积极培育特钢制品、新材料和生物工程等新的产品集群。
高新区2006全年实现GDP84.3亿元，比上年增长25.7%；实现税收收入7.53亿元，增长38.9%；地方财政收入4.88亿元，增长39.3%；完成全社会固定资产投资117亿元，同比增长23.5%。
五、 商业现状
社山区现有商业配套较为落后，且档次较低。目前商业最有代表性的是，城里街，县府街，崇文街
城里街：以百货大楼为中心，以服装，家电为主，称为“家电一条街”，多底商的形式经营。
县府街：以家家悦超市为中心，服装一条街，兼有百货，超市。也是以底商形式经营。
崇文街：与松霞路形成餐饮、二手房一条街，以底商形式经营。
小结：
1、 福山作为烟台的高新技术产业区，是众多外企和国内知名企业的生产加工基地，大量外来人才流、资金流的涌入，除了带动整个福山区的经济发展外，还将推动整个区域的房产市场向更高层次迈进，会给房产市场的纵深发展带来机会。
2、 福山区同时紧邻烟台经济技术开发区，做为经济技术开发区的腹地，在房地产开发上，有利于承接开发区强劲经济实体所带来的城市中产“新移民”所带来的购房需求，后续开发空间广阔。
第二节：城市规划
一、规划范围
北至206国道，臧家组团，东至外夹河，南至门楼水库，西至绕城高速和东厅镇驻地，总用地面积99.12平方公里，其中可建设用地面积为74.69平方公里。
二、规划期限
2006年—2020年
近期建设规划期限至2010年，期规划期限至2020年
三、规划规模
福山区规划至2020年人口规模为30万人
四、规划定位
烟台市重要的对外开放基地、先进的制造业核心区域
五、规划战略
未来福山区的城市发展战略是： 按照“园区化带动工业化、推进城市化、建设新型工业化河滨市区”的总体发展思路，坚持“加快与中心市区融合”的城市发展方向，立足区位优势、资源特点和经济社会发展趋势，以夹河生态景观带为主轴线，完善提升北部工业区，加快改造中部老城区，重点沿夹河流域向南拓展新城区，努力构建产业特色鲜明、交通物流便捷、“山河城岛”相拥、人居环境优美、具有现代气息的新型工业化河滨市区。
四、规划布局
根据福山分区规划和中心城区整体城市设计，福山总体城区布局呈现为：一心、二轴、五区的空间结构。即以福山老城区为中心，由夹河生态景观带和福海路引导出两条主要的城市空间发展轴，串联起北部工业区、中部老城区、夹河岛生态旅游区、南部高新产业区和仉村综合新区五颗闪亮的明珠。
1、 福山高新技术产业组团
该组团依托烟台开发区和福山高新区的龙头带动作用成为以高新技术产业为主的工业拓展区
2、 中心城区组团
该组团为福山区的行政、文化中心和城区主要生活居住区，其中夹河岛滨水区规划为中心城区组团内的新区、建设商业办公、文化餐饮休闲中心，突出福山历史、文化、民俗特色。
3、 信息产业园组团
该组团是烟台市近期发展的高科技工业园区，是集科研、展示、生产于一体的综合性高科技园区。
4、 仉村新城组团
该组团考虑信息产业园从业人员的生活需求围城杂文，以居住为主体，并考虑大学园区的发展用地，强化旅游、度假、商业金融、娱乐休闲等功能，形成功能完善、环境优美、充满活力的城市组团。
5、 门楼组团
依托门楼水库，大力发展观光旅游业、积极打造旅游休闲观光通廊。
高新技术产业组团
中心城区组团
信息产业园组团
仉村新城组团
门楼组团
五、公建规划
1、行政用地
着重建设核心政务风貌区，即中心城区组团县府街东端的行政中心区域，以特色的行政办公建筑，集中展示福山中心城区的新气度与新形象。
2、商业金融
将永安路定位为中心城区组团区域性商贸中心区，规划建设大型商业中心，酒店和商务公寓，通过现代步行商业系统相串联，形成一定规模的区域性商贸中心。
商贸中心区
行政中心区
第三节：土地市场
一、土地出让形式
1、毛地出让：以城中村改造为主，开发商负责居民的拆迁房屋的补偿、安置，是前一阶段福山房地产土地供应市场的主要特征。
市场适应性：经政府主管部门及房地产业内人士多渠道了解，旧城改造形式的房地产开发，拆迁阻力较大，受拆迁进度影响，开发进度普遍较慢，象奥林峰情项目二期由于受拆迁进度影响，在一期销售完毕的基础上，二期由于进度跟不上，售楼部无房可售，政府主管部门表明，今后的土地出让会尽量以净地出让方式为主。
2、净地出让：地上无建筑物，土地一受让就可马上进行规划设计、开发。
二、土地交易情况
宗地编号
拍卖时间
宗地名称
用地性质
出让面积
（平方米
规划总建
（平方米）
成交总价
（万元）
成交单价
（万元/亩）
受让单位
[2006]72号
2006年8月25日
福山原天府起重机厂改造
商住
35444
（约53亩）
57568
2550
47.96
烟台北方房地产
[2006]74号
2006年8月25日
福山区格中北侧宗地
商住
143116
（约215亩）
385793
16500
76.86
烟台隆城投资
[2007]54号
2007年10月28日
福山区银河小区北侧地块
商住
195609
（约293亩）
430430
76873
262
北京首创
[2007]55号
2007年10月28日
福山区南苑街南侧地块
商住
40154
（60亩）
80294
9709
160
2006年福山房地产开发用地价格较去年出现了较大的跨跃式增长，地价超过150万元/亩，最高达262万元/亩
[2007]54号
262万元/亩
[2006]72号
47.96万元/亩
[2006]74号
76.86万元/亩
[2007]55号
160万元/亩
第四部分：烟台市房地产市场概况及发展趋势
第一节：烟台市房地产市场概况
年份
土地交易面积
总建筑面积
2005年
249.5万平方米
420.9万平方米
2006年